連續下跌！日前，國家統計局發(fā)布的最新70城房?jì)r(jià)數據顯示，11月新房和二房漲價(jià)城市均降至個(gè)位數，各線(xiàn)城市價(jià)格整體延續回落格局。進(jìn)入12月后，涉樓市重磅消息不斷，2021年收官月房?jì)r(jià)咋走？來(lái)看看專(zhuān)家怎么說(shuō)。

罕見(jiàn)！新房、二手房漲價(jià)城市雙雙跌至個(gè)位數

國家統計局數據顯示，70城新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市“六連減”，11月降至9城，下跌城市則增加至59個(gè)；二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市“八連減”，11月僅3城上漲，下跌城市達到63個(gè)，較10月減少1城。

分城市來(lái)看，新房?jì)r(jià)格僅一線(xiàn)城市環(huán)比持平，二線(xiàn)城市連續2個(gè)月回落，三線(xiàn)城市連續3個(gè)月回落；二手房?jì)r(jià)格一線(xiàn)和二線(xiàn)城市均為連續3個(gè)月環(huán)比下跌，三線(xiàn)城市則達到5個(gè)月。

易居研究院智庫中心統計數據顯示，11月70城新房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng )2015年2月(2城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng )2015年2月(66城)以來(lái)新高；二手房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng )2014年10月(2城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng )2014年10月(64城)以來(lái)次新高。

“從數據看，這是最近七年來(lái)房?jì)r(jià)數據‘最差’的一次。二手房?jì)r(jià)格第一次出現僅3城上漲的現象，新房?jì)r(jià)格59城下調也是市場(chǎng)罕見(jiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，如果按照新房二手房下調城市平均計算(計算辦法：(新房下調城市+二手房下調城市)/140)，70城在11月份平均出現了87%的城市下調，為七年來(lái)首次。

“根據簡(jiǎn)單算術(shù)平均計算，11月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比降幅為0.3%，連續下跌三個(gè)月，且跌幅在擴大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，11月房?jì)r(jià)下跌城市量創(chuàng )近七年新高，說(shuō)明當前房企壓力比較大，尤其是當前庫存積壓壓力很大，使得房?jì)r(jià)普遍以下降為主。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波分析稱(chēng)，相比于之前，一線(xiàn)城市降溫態(tài)勢已趨緩，新房?jì)r(jià)格持平多為供給結構的影響，而從二手房?jì)r(jià)格可以清晰看到，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)雖然下行態(tài)勢不變，降幅卻在收窄。

嚴躍進(jìn)指出，二手房?jì)r(jià)跌幅呈現擴大態(tài)勢，下跌程度要大于新房，尤其是信貸政策放松的情況下，新房可能優(yōu)勢更大，二手房房東和購房者都呈現了觀(guān)望的情緒?！耙痪€(xiàn)城市跌幅并沒(méi)有擴大，反而有所收窄。年底要防范二手房炒作，尤其是一線(xiàn)城市二手房此前持續下跌，當前交易量在底部已經(jīng)有所反彈?！眹儡S進(jìn)同時(shí)表示。

另?yè)?8安居客房產(chǎn)研究院監測的65城數據顯示，二手房在架量連續7個(gè)月下滑，11月環(huán)比跌幅為5.8%。11月在架量絕對值為2020年3月一來(lái)新低，同比下滑達到33%。

穩樓市政策成主流 一二線(xiàn)城市率先企穩？

據中原地產(chǎn)統計，11月全國房地產(chǎn)調控政策次數繼續高位，單月高達56次，2021年年內累計高達586次，2020年同期為458次，累計漲幅高達28%。預計2021年房地產(chǎn)調控政策次數將刷新歷史年度記錄，平均單月超過(guò)50次調控，都是歷史第一次出現。

張大偉指出，11月房地產(chǎn)調控政策最大的特點(diǎn)是，政策暖風(fēng)頻吹，央行等部委頻繁釋放維穩信號，部分城市也結合當地市場(chǎng)特點(diǎn)，發(fā)布相關(guān)“穩定市場(chǎng)”政策，從公積金貸款額度、房貸利率、人才購房補貼、預售條件等方面給市場(chǎng)信心。

↑樓市資料圖。中新經(jīng)緯 萬(wàn)可義 攝

進(jìn)入12月后，涉樓市重磅消息更是接連不斷。

3日，央行有關(guān)負責人指出，短期個(gè)別房企出現風(fēng)險，不會(huì )影響中長(cháng)期市場(chǎng)的正常融資功能。

6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，提出“要推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

中央經(jīng)濟工作會(huì )議8日至10日在北京舉行，再提“房住不炒”——要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

11日，國家統計局局長(cháng)寧吉喆在2021-2022中國經(jīng)濟年會(huì )上表示，要加強居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

另外，央行12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。此次降準為全面降準，共計釋放長(cháng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

對于降準，嚴躍進(jìn)認為，降準大背景下，銀行對于房貸投放力度可以增強，因為資金配置能力提高，進(jìn)而有助于包括按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域活躍。尤其是此前銀保監會(huì )提及重點(diǎn)保障剛需和改善型購房需求，可以認為，后續房貸多投向此類(lèi)領(lǐng)域，也是一個(gè)趨勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)，降準有利于穩定房地產(chǎn)基本面。央行降準有利于讓房地產(chǎn)順暢循環(huán)起來(lái)，順暢循環(huán)需資金潤滑劑，需資金端適當做出調整，讓風(fēng)險緩解預期得到實(shí)現。

克而瑞研究中心指出，此番降準并非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所轉暖，成交有望企穩回升。但市場(chǎng)較難出現反轉行情，各城市市場(chǎng)還將不斷分化，那些需求及購買(mǎi)力相對堅挺的核心一、二線(xiàn)城市，成交有望明顯回升，房?jì)r(jià)大概率走穩；反觀(guān)那些需求及購買(mǎi)力明顯透支的弱二、三線(xiàn)城市，成交整體回升幅度有限，房?jì)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力。

13日，央行公布11月個(gè)人住房貸款統計數據，11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。

對此，嚴躍進(jìn)指出，這是央行第二次單獨發(fā)布房貸數據的做法。說(shuō)明央行在引導市場(chǎng)預期方面持續發(fā)力，對于穩定購房者和房企的心理預期都有積極的作用。

諸葛找房數據研究中心分析稱(chēng)，央行連續兩個(gè)月發(fā)布單月個(gè)人住房貸款數據，并且從近兩個(gè)月的趨勢來(lái)看，數據情況持續向好，傳遞出積極的市場(chǎng)信號。個(gè)人住房貸款發(fā)放加速，房地產(chǎn)貸款緊張的環(huán)境得到持續緩解，促進(jìn)市場(chǎng)預期轉好，對于提振購房者信心有著(zhù)重要意義，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)成交底部回升，有利于改善近期以來(lái)樓市成交低迷的現狀。

對于房?jì)r(jià)走勢，中指研究院表示，雖然10月份以來(lái)，信貸政策邊際寬松信號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但市場(chǎng)下行預期短期內仍難以改變，預計12月市場(chǎng)整體仍將維持低位運行，價(jià)格仍面臨下行壓力。

諸葛找房數據研究中心也認為，從政策端傳遞到市場(chǎng)端仍需要一定的時(shí)間，到明年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有望得到明顯改善。

嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，房?jì)r(jià)指數一旦下跌，一般很難在短期內轉正，即便是房貸政策趨于寬松。當前供應規模偏大，而市場(chǎng)需求偏少。所以要穩房?jì)r(jià)，關(guān)鍵是加快庫存去化，同時(shí)激活合理的住房消費需求。

“目前看，很多城市信貸積壓明顯緩解，預計12月房?jì)r(jià)依然會(huì )慣性下調，但隨著(zhù)影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在2022年一季度有望逐漸企穩。一二線(xiàn)城市將會(huì )率先走出低迷?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。(王永樂(lè ))